1가구2주택양도소득세, 어떻게 적용되는 걸까?

 

현재 다주택자들은 집을 팔고 싶어도 양도세가 비싸서 팔기 어려운데요. 지난 2021년 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 20~30% 포인트(p)로 올랐습니다. 그 전에는 조정지역 내 2 주택자, 3 주택자의 양도세율이 기본세율(6~45%)에 10% p, 20% p씩 더해졌는데요. 그런데 2021년 6월 1일부터 중과세율이 기존보다 10% p씩 더 올랐습니다.

 

 

 

 

 

예컨대 조정지역 3 주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30% p 중과도 받으면 세율은 75%까지 치솟는데요. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%가 된다. 양도차익이 11억 원이라면 세금을 다 떼고 2억 원도 채 안 남게 됩니다. 일각에서는 양도세 중과로 양도세율이 20~30% p 올라가면 세금이 20~30%만 늘 것으로 오해하는 경우가 있습니다. 다주택자 양도세 중과가 적용되면 장기보유 특별공제(장 특공제)를 받을 수 없어선데요.

 

 

 

 

 

1가구2주택양도소득세에 대한 규정도 많이 바뀌었습니다. 조정대상지역 내 1가구 2 주택자의 종합부동산세는 두 배 가량 오르고 취득세는 1~3%에서 8%로 최대 8배 뛰게 됩니다. 하지만 새 집을 산 뒤 일정 기간 내에 기존 보유 주택을 팔면 일시적 1가구 2 주택자로 인정돼 1 주택자에게 부과되는 세금을 내면 됩니다. 비조정대상지역에서는 3년 안에 기존 주택을 팔고 새로운 주택으로 이사한다면 일시적 1가구 2 주택이 인정되지만 조정대상지역일 경우 셈법이 복잡해지게 되는데요. 2018년 913 대책이 발표되기 전 신규 주택을 구매했다면 기존 주택을 3년 안에 매도하면 되었습니다.

 

 

 

 

 

이 시점 이후에 취득했더라도 2019년 1216 대책 발표 전이라면 2년 안에 매도하면 일시적 1가구 2 주택으로 인정이 되게 됩니다. 하지만 작년 1216 대책이 발표된 이후 신규 주택을 샀다면 기존 주택을 1년 내 매도하고 새 집에 전입까지 마쳐야 합니다. 다만 기존 집을 취득했을 때부터 새로운 집을 구입한 시기는 만으로 1년이 지나야 하며 기존 집을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받은 경우에는 새로 산 집을 팔 때의 보유기간은 취득한 날부터 인정이 됩니다.

 

 

 

 

 

상속으로 2주택자가 된 후 기존 주택을 양도하면서 비과세 혜택을 받은 경우도 마찬가지입니다. 이때 비과세 판단을 위한 보유기간은 최종 1 주택이 된 날이 아니라 처음 취득한 날부터 인정받게 됩니다. 혼인으로 인한 2주택자나 노부모 동거봉양 합가로 인한 2 주택자 역시 처음 취득한 날부터 보유기간을 계산하게 됩니다. 3 주택을 보유한 1가구가 1 주택을 먼저 양도(과세)하고 남은 2 주택이 일시적 2 주택이 된 상태에서 비과세를 판단할 때는 종전 주택의 처음 취득일부터 보유기간이 인정이 되게 됩니다.

 

 

 

 

 

다주택자라도 비과세 요건이 크게 달라지므로 혜택을 받기 위해서는 세심한 전략이 필요하겠죠? 관련 요건을 종합하여 단순하게 예를 들면 첫 번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두 번째 집을 사고 첫 번째 집을 2년 이상 보유하며 두 번째 집을 산 날로부터 3년 내 첫 번째 집을 매도한다는 세 가지 요건을 갖춰야 혜택을 적용받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

이처럼 1가구 2주택이라도 일시적 절세가 가능하지만 그 조건은 갈수록 까다로워지고 있는 추세입니다. 그렇기 때문에 잘 알지 못하면 손해를 보게 된다는 이야기입니다. 그러나 관련 정보나 지식이 다소 부족한 개인이 이를 일일이 확인하는 것은 현실적으로 어려운 것이 사실일 텐데요. 이럴 때는 전문가와 함께 1가구2주택양도소득세 개인의 상황에 맞는 적절한 전략을 세워 대응할 것이 필요할 것입니다.